ООО "СЗ "КАПИТАЛ ИНВЕСТ"

При осуществлении федерального государственного надзора в области защиты прав потребителей поступили следующие сведения о действиях (бездействии): В ходе проведения мониторинга безопасности в Единой информационной системе жилищного строительства в сети «Интернет» по адресу: https://наш.дом.рф/, выявлены признаки нарушения требований законодательства в сфере защиты прав потребителей, а именно: включение в проект договора участия в долевом строительстве (Вологодская область, г. Вологда, ул. Карла Маркса, ID дома: 62512) недопустимых условий договора, ущемляющих права потребителя: - п. 3.2.3 договора предусмотрено, что застройщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) участником долевого строительства любого из обязательств, предусмотренных п. 2.2, 3.3.2 настоящего договора. В данном случае застройщик возвращает полученные от участника долевого строительства по настоящему договору денежные средства, в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора. В ст.ст. 5,9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ № 214) предусмотрены обстоятельства, являющиеся основанием для расторжения договора, их перечень является исчерпывающим. Таким образом, застройщик не вправе требовать расторжения договора по основаниям, не предусмотренным ФЗ № 214. - п. 3.3.8 договора предусмотрено, что участник долевого строительства обязуется в течение 3 (трех) рабочих дней с момента подписания акта приема-передачи квартиры заключить договор эксплуатации и технического обслуживания жилого дома с уполномоченной организацией. В соответствии с ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, принявшим от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Согласно ч. 13 ст. 161 Жилищного кодекса РФ в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Законодательством установлен порядок заключения договора собственников жилых помещений с управляющей организацией, согласно которому обязанность дольщика по заключению договора с управляющей организацией, выбранной застройщиком, не предусмотрена. Таким образом, данное условие противоречит ст. 421 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается. - п. 2.3 договора установлено, что расходы, указанные в подпункте 2.6 договора, дольщик возмещает застройщику путем внесения денежных средств на счет эскроу после окончания строительства объекта до момента подписания акта приема-передачи квартиры. В случае если к моменту перечисления денежных средств договор счета эскроу будет прекращен в связи со сдачей объекта в эксплуатацию, дольщик вносит денежные средства на счет застройщика, указанный в реквизитах настоящего договора. Пунктом 2.6 договора предусмотрено, что в случае нарушения участником долевого строительства срока оплаты, указанного в п. 2.2 настоящего договора, участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Следовательно, п. 2.6 договора предусмотрены штрафные санкции (уплата неустойки, пени), а не расходы застройщика, которые обязан возместить дольщик. Пунктами 3.3.1, 3.3.2 договора установлено, что участник долевого строительства обязуется произвести инвестирование жилого дома в объеме и в сроки, указанные в пунктах 2.1; 2.2; 2,4; 2,5; 2.6 договора. До момента подписания акта приема-передачи квартиры возместить застройщику дополнительные затраты согласно п. 2.6-2.11 договора. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве регламентированы ст. 15.5 ФЗ №214, где не установлен порядок и сроки выплаты дольщиком каких-либо дополнительных расходов, понесенных застройщиком. Целевые средства застройщик вправе расходовать только на те цели, которые предусмотрены п. 1 ст. 18 ФЗ № 214. Согласно ч. 1 ст. 15.4 ФЗ № 214 все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке. В соответствии с ч. 3 ст. 15.4 ФЗ № 214 обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу. Согласно ч. 2 ст. 12 ФЗ № 214 обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В соответствии с ч. 6 ст. 5 ФЗ № 214 в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Согласно ст. 10 ФЗ № 214 в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Таким образом, ст.ст. 5, 10 ФЗ № 214 для дольщика законом уже установлена ответственность за нарушение обязательств по оплате цены договора в виде неустойки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки и возмещения в полном объеме причиненных убытков сверх неустойки. Следовательно, пункты 2.3, 3.3.1-3.3.2 договора возлагает на дольщика дополнительную ответственность, не предусмотренную действующим законодательством. - п. 4.8 договора установлено, что при задержке исполнения обязательств, предусмотренных п.п. 2.11 - 3.3.3 настоящего договора, участник долевого строительства несет ответственность перед застройщиком в виде: уплаты неустойки в размере 200 (двести) рублей за каждый день просрочки исполнения обязательств; возмещения расходов по теплоснабжению, электроэнергии, охране объекта и иным коммунальным услугам по эксплуатации дома пропорционально площади квартиры; возмещения убытков, причиненных застройщику вследствие не принятия по акту приема-передачи квартиры участником долевого строительства, по причинам, не зависящим от застройщика. Пунктами 3.1.1-3.2.2, 3.2.4 регламентированы обязанности застройщика, ответственность за неисполнение которых не может быть возложена на дольщика. Пунктом 2.11 договора установлено, что если фактическая площадь квартиры окажется больше проектной площади, указанной в п. 1.2 настоящего договора, участник долевого строительства обязан доплатить соответствующую сумму цены Договора застройщику, а если окажется меньше проектной площади – застройщик обязан вернуть соответствующую сумму участнику долевого строительства, в течение 10 дней с даты подписания сторонами соответствующего акта. До момента подписания сторонами акта сверки взаимных расчетов застройщик вправе не передавать квартиру участнику долевого строительства по акту приема-передачи. Пунктом 2.12 договора установлено, что цена договора будет уточнена застройщиком на основании: дополнительных расходов, произведенных застройщиком при вводе объекта в эксплуатацию: оплата за присоединение к сетям водоснабжения, канализации, тепло-, и электроснабжения; оплата за выполнение работ по технической инвентаризации объекта; затраты по приемке сетей эксплуатирующими организациями, и др. Дополнительные расходы застройщика, указанные в настоящем пункте, компенсируются дольщиком путем уплаты застройщику суммы в размере 1% от цены квартиры, указанной в п. 2.1 настоящего договора. Пунктами 3.3.1, 3.3.2, 3.3.3 договора установлено, что участник долевого строительства обязуется произвести инвестирование жилого дома в объеме и в сроки, указанные в пунктах 2.1; 2.2; 2,4; 2,5; 2.6 договора. До момента подписания акта приема-передачи квартиры возместить застройщику дополнительные затраты согласно п. 2.6-2.11 договора. В соответствии со ст.ст. 5, 10 ФЗ № 214 для дольщика законом уже установлена ответственность за нарушение обязательств по оплате цены договора. Пунктом 3.2.3 договора предусмотрено, что застройщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) участником долевого строительства любого из обязательств, предусмотренных п. 2.2, 3.3.2 настоящего договора. В данном случае застройщик возвращает полученные от участника долевого строительства по настоящему договору денежные средства, в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора. В ст.ст. 5,9 ФЗ № 214 предусмотрены обстоятельства, являющиеся основанием для расторжения договора, их перечень является исчерпывающим. Таким образом, указание в п. 4.8 договора о том, что при задержке исполнения любого из обязательств, предусмотренных п.п. 2.11 - 3.3.3 договора, участник долевого строительства несет дополнительную ответственность перед застройщиком, влечет ущемление прав дольщика.