ООО СЗ "СТАТУС"

При осуществлении федерального государственного надзора в области защиты прав потребителей поступили следующие сведения о действиях (бездействии): В ходе проведения мониторинга безопасности в Единой информационной системе жилищного строительства в сети «Интернет» по адресу: https://наш.дом.рф/, выявлены признаки нарушения требований законодательства в сфере защиты прав потребителей, а именно: включение в проект договора участия в долевом строительстве (Вологодская область, г. Череповец, шоссе Кирилловское, ID дома: 62009) недопустимых условий договора, ущемляющих права потребителя: - п. 5.6 договора установлено, что в случае уклонения участника от принятия объекта долевого строительства в срок, предусмотренный пунктом 5.1 настоящего договора, или при отказе участника от принятия объекта долевого строительства, застройщик по истечении десяти дней со дня окончания срока, предусмотренного пунктом 5.1 настоящего Договора, вправе составить односторонний акт приема-передачи о передаче объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику со дня составления одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником сообщения, либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника от его получения, или в связи с отсутствием участника по указанному им почтовому адресу. Односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства хранится у застройщика. В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ № 214), если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. Следовательно, установление застройщиком меньшего срока составления одностороннего акта приема-передачи о передаче объекта долевого строительства, в случае уклонения участника от принятия объекта долевого строительства в срок, предусмотренный договором, ущемляет права потребителя. - п. 6.4 договора установлено, что гарантийный срок на оборудование, отделочные материалы и иные элементы объекта долевого строительства, не относящиеся к пунктам 5.2., 5.3 договора, в т.ч., но не исключая иное: входная дверь, столярные конструкции (внутриквартирные двери), оконные и дверные балконные блоки, конструкции остекления лоджий, плинтусы, фурнитура, приборы учета коммунальных ресурсов, выключатели, розетки, замки, сантехническое, газовое, энергетическое и иное оборудование, составляет 1 (один) год со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, если иной срок не установлен изготовителем (производителем). В соответствии с ч.ч. 5, 5.1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ № 214) гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, закрепление в договоре условий об отсутствии гарантийных сроков на неотъемлемые части объектов долевого строительства в разрез с ч.ч. 5, 5.1 ст. 7 ФЗ № 214, влечет ущемление прав дольщика. - пунктом 10.8 договора предусмотрено, что участник не вправе устанавливать внешние блоки кондиционеров, а также другие дополнительные конструкции на фасаде объекта недвижимости, в местах отличных от мест, предусмотренных проектной документацией. В случае нарушения участником норм указанного пункта договора, он уплачивает застройщику штраф – 10% от цены договора, а также в течение 10 дней с момента получения соответствующего требования от застройщика произвести демонтаж конструкций (оборудования и т.п.) за свой счет и своими силами. С момента подписания передаточного акта участник долевого строительства фактически владеет, пользуется построенным объектом недвижимости в соответствии со ст.ст. 209, 210 Гражданского кодекса РФ. Согласно ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на многоквартирный дом принадлежит застройщику до передачи дольщику. После передачи квартиры дольщик приобретает права пользования и владения вновь созданным объектом. Именно с этого момента участник обязан нести расходы на содержание объекта долевого строительства, включая услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оплате коммунальных услуг. Взыскание денежных средств с дольщика не связанных с продажей товаров, оказанием услуг или выполнением работ, является неосновательным обогащением застройщика (п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса РФ). Следовательно, п. 10.8 договора возлагает на дольщика дополнительную ответственность, не предусмотренную действующим законодательством. - Абзацем 3 пункта 11.1 договора предусмотрено, что стороны устанавливают исключительный запрет на уступку прав требования по неустойке и иным штрафным санкциям, согласно действующему законодательству, без предварительного письменного согласия застройщика. Несоблюдение условий о предварительном письменном согласии застройщика, влечет недействительность договора уступки. Уступка прав требования по настоящему договору, в т.ч. неустойки (штрафов, пени), возмещение причиненных убытков сверх неустойки, без уступки основного обязательства по настоящему Договору (раздел 2 настоящего договора) не допускается Вместе с тем согласно пункту 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» по общему правилу, уступка требования об уплате сумм неустойки, начисляемых в связи с нарушением обязательства, в том числе подлежащих выплате в будущем, допускается как одновременно с уступкой основного требования, так и отдельно от него. Таким образом, указанное положение пункта договора не может быть признано законным, поскольку ограничивает права дольщика на передачу права требования неустойки и штрафных санкций до обращения в суд с заявлением об их присуждении, за исключением права на предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона РФ от 07.02.92 № 2300-1 «О защите прав потребителей» штраф, который может перейти по договору цессии только после его присуждения цеденту-потребителю. В Обзоре судебной практики по делам о защите прав потребителей, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.10.2020, зафиксировано, что нельзя уступить право на получение потребительского штрафа до присуждения его цеденту-потребителю (пункт 15). Поскольку в пункте договора не конкретизировано, какие штрафные санкции не могут быть уступлены, то общий запрет за уступку права требования неустойки и штрафных санкций, не соответствует общим положениям гражданского законодательства и нарушает права потребителя.