ООО "ВОЛГОГРАД ЮЖНЫЙ"

Поступили сведения о следующих действиях (бездействии): Обращение гражданина (вх. № ДЖКХ/Г-4037) по вопросу правомерности увеличения размера платы за жилое помещение с 01.07.2021 в многоквартирном доме № 44 по пр-ту им. Героев Сталинграда (далее – МКД). Согласно сведениям, размещенным на сайте государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства dom.gosusugi.ru (далее - ГИС ЖКХ) функции по управлению МКД осуществляет управляющая организация ООО «Волгоград Южный». Договор управления многоквартирным домом; документ, на основании которого заключается такой договор; информация о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также решения собраний по вопросам, поставленным на голосование, в случае если управляющая организация является инициатором проведения такого собрания либо участвует в организации собрания, а также в случае представления инициатором собрания в управляющую организацию документов (сообщений, протоколов, решений) о проведении общего собрания, подлежат обязательному размещению в Системе на сайте https://dom.gosuslugi.ru. Информация, размещенная в ГИС ЖКХ, является официальной. В ходе осмотра Системы установлено, что ООО «Волгоград Южный» в Системе размещены договор управления МКД от 16.01.2018 с приложениями, в том числе реестр собственников, подписавших договор, протокол общего собрания собственников помещений от 16.01.2018. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом (ч. 7 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ)). В соответствии со ст. 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства. В МКД, которым управляет управляющая организация, размер платы за содержание жилого помещения определяется на общем собрании собственников. При этом размер платы за содержание жилого помещения определяется с учетом предложений управляющей организации. Правила № 491 устанавливают обязанность собственников помещений по утверждению на общем собрании собственников перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. Размер платы за содержание жилого помещения должен быть соразмерным утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ. Пунктом 17 Правил № 491 установлено, что собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Согласно пункту 35 Правил № 491 размер платы за содержание жилого помещения должен быть соразмерен утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ. Перед определением размера платы за содержание жилого помещения управляющая организация обязана представить собственникам предложение о размере платы за содержание жилого помещения не позднее, чем за 30 дней до дня проведения общего собрания собственников посредством размещения такого предложения на досках объявлений, расположенных во всех подъездах МКД или в пределах земельного участка, на котором расположен дом. В предложении управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения (п. 31 Правил № 491). Подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в МКД для их рассмотрения общим собранием собственников помещений в МКД включена в стандарты деятельности, посредством выполнения которых должно обеспечиваться управление домом. Указанная подготовка предложений включает в себя: разработку с учетом минимального перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД (далее - перечень услуг и работ); расчет и обоснование финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения работ, входящих в перечень услуг и работ, с указанием источников покрытия таких потребностей (в том числе с учетом рассмотрения ценовых предложений на рынке услуг и работ, смет на выполнение отдельных видов работ); подготовку предложений по вопросам проведения капремонта (реконструкции) МКД, а также осуществления действий, направленных на снижение объема используемых в МКД энергетических ресурсов, повышения его энергоэффективности; подготовку предложений о передаче объектов общего имущества собственников в МКД в пользование иным лицам на возмездной основе на условиях, наиболее выгодных для собственников, в т.ч., с использованием механизмов конкурсного отбора; обеспечение ознакомления собственников помещений с проектами подготовленных документов по вопросам содержания и ремонта общего имущества и пользования этим имуществом, а также организация предварительного обсуждения этих проектов (п. 4 Правил № 416). Согласно п. 6-8 Правил № 416 в целях подтверждения необходимости оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных проектом перечня услуг и работ, управляющая организация по требованию собственников помещений в МКД обязана представить акт обследования технического состояния МКД, а также иные документы, содержащие сведения о выявленных дефектах (неисправностях, повреждениях), и при необходимости - заключения экспертных организаций. В перечень услуг и работ могут быть внесены услуги и работы, не включенные в минимальный перечень. Перечень услуг и работ должен содержать объемы, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Таким образом, вышеуказанное нормативное регулирование предполагает осуществление совместных действий управляющей организации и собственников как до общего собрания собственников, так и в ходе его проведения. Согласно протоколу общего собрания собственников МКД от 16.01.2018 (далее – протокол) принято решение об утверждении договора управления между собственниками и управляющей организацией и одновременно принято решение об установлении размера платы за жилое помещение в размере 23,50 руб. за 1 кв.м. (за «содержание общего имущества» в размере 16,12 руб., «вывоз твердо-бытовых отходов» (ТБО) в размере 1,51 руб., «ТО ВДГО» в размере 0,12 руб., «Управление» в размере 3,25 руб. «ТО лифта» в размере 2,50 руб.). Также согласно Приложению № 3 к договору управления МКД от 16.01.2018 (далее – договор управления) установлен размер платы за жилое помещение в размере 23,50 руб. за 1 кв.м. (за «содержание общего имущества» в размере 16,12 руб., «вывоз твердо-бытовых отходов» (ТБО) в размере 1,51 руб., «ТО ВДГО» в размере 0,12 руб., «Управление» в размере 3,25 руб. «ТО лифта» в размере 2,50 руб.). С 01.01.2019 услуга «вывоз твердо-бытовых отходов» переведена из жилищной в коммунальную и исключена из состава платы за жилое помещение. Таким образом, с 01.01.2019 размер платы за содержание жилого помещения по МКД составляет 21,99 руб./кв.м. Согласно письму Минрегионразвития РФ от 12.10.2006 № 9555-РМ/07 при выборе и реализации собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления размер платы за содержание жилого помещения, установленный органами местного самоуправления, может применяться при принятии такого решения общим собрании собственников помещений в многоквартирном доме. При этом условия применения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленного органами местного самоуправления, могут быть указаны в договоре управления многоквартирным домом. Согласно условиям п. 5.1 договора управления МКД следует, что цена договора определяется сторонами договора в размере стоимости работ и услуг по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, что составляет плату за содержание и ремонт жилого помещения согласно Приложению № 3 к настоящему договору. Исходя из условий п. 5.3 договора управления МКД следует, что «размер платы за содержание жилого помещения, а также перечни таких работ и услуг устанавливается решением общим собранием собственников с учётом предложений управляющей организации (за исключением индексации платы). При отсутствии решения Собственников об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества, такой размер устанавливается органами местного самоуправления. Перечень услуг и работ по содержание жилого помещения приведен в Приложении № 1 к настоящему договору». На основании ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Условия договора, умаляющие права потребителя по сравнению с предоставленными Законом, являются ничтожными. Права, гарантированные Законом, не могут быть отменены даже по воле потребителя, выраженной в договоре с исполнителем. Условия договора управления действуют в части, не противоречащей действующему законодательству. Иными словами, нормы жилищного законодательства применяются к соответствующим правоотношениям независимо от того, отражены ли они в договоре управления. Каким бы ни был порядок определения размера платы за содержание жилого помещения, утверждаться он ввиду императивной нормы жилищного законодательства может только на общем собрании собственников помещений в МКД. В распоряжении Управления отсутствуют сведения о принятых мерах управляющей организации ООО «Волгоград Южный» о проведении общих собраний собственников МКД с вопросом по изменению или установлению нового размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в повестке дня общих собраний собственников помещений. Собственниками МКД и ООО «Волгоград Южный» протоколы общих собраний собственников, в том числе при отсутствии кворума, по вопросу изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и предлагаемого управляющей организацией размера платы за жилое помещение, в Управление не предоставлены. При изучении платежного документа на примере кв. № 6 МКД за июнь 2021 года установлено, что плата за содержание жилого помещения выставлена исходя из тарифа 21,99 руб./м2 (в том числе по строкам за «содержание общего имущества» в размере 16,12 руб., «ТО ВДГО» в размере 0,12 руб., «Управление» в размере 3,25 руб. «ТО лифта» в размере 2,50 руб.) утвержденного протоколом, что в соответствии с действующим законодательством. Изучив платежные документы кв. № 6 МКД за июль 2021 года, за октябрь 2022 года установлено, что плата за содержание жилого помещения выставлена исходя из тарифа 25,03 руб./м2 (в том числе по строкам «содержание общего имущества» в размере 18,34 руб., «ТО ВДГО» в размере 0,14 руб., «Управление» в размере 3,70 руб., «ТО лифта» в размере 2,85 руб.). Однако, ООО «Волгоград Южный» с 01.07.2021 произвела увеличение платы за содержание жилого помещения на 13,8 %, что является нарушением ч. 7 ст. 156, ст. 158, п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, п. 17, 31,35 Правил № 491, п. 4 Правил № 416. Вместе с тем индекс потребительских цен в июле 2021 года к июлю 2020 года по данным Росстата составляет 6,46%. В случае, если собственники жилых помещений в многоквартирном доме на общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, в том числе если при проведении общих собраний собственников жилых помещений в многоквартирном доме посредством очного и заочного (или очно-заочного) голосования такое общее собрание не имело кворума, указанного в части 3 статьи 45 ЖК РФ, то управляющая организация вправе обратиться в орган местного самоуправления согласно Порядку установления размера платы за содержание жилого помещения, утвержденному решением Волгоградской городской Думы 27.09.2017 № 60/1748 (далее – Порядок) с заявлением об установлении размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Законодатель ограничил рост платы за содержание жилого помещения для таких собственников жилых помещений, в целях соблюдения баланса интересов участников жилищных отношений, то есть управляющая организация в случае непринятия собственниками жилых помещений решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения вправе применить предельный индекс изменения размера платы за содержание жилого помещения. Во исполнение статьи 158 ЖК РФ принято постановление администрации Волгограда от 29.12.2020 № 1283 «Об установлении предельного индекса изменения размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения» (далее - Постановление № 1283), которым установлены предельные индексы изменения размера платы за содержание жилого помещения в зависимости от того, с какого года применяется размер платы за содержание жилого помещения управляющей организацией. В соответствии с Приказом Минстроя России от 06.04.2018 № 213/пр предельные индексы изменения размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения определяются равным индексу потребительских цен (далее - ИПЦ). ИПЦ определяется действующим Прогнозом социально-экономического развития Российской Федерации. Департамент ЖКХ и ТЭК администрации Волгограда (далее – департамент) при установлении размера платы за содержание жилого помещения по заявлению управляющей организации руководствуется положениями Порядка. Департамент проводит проверку расчетов финансовых потребностей для установления размера платы только в случае принятия к рассмотрению заявления управляющей организации. Однако установленный данным Постановлением индекс применяется только Департаментом при обращении управляющей организации для установления размера платы за содержание жилого помещения. По информации департамента заявления об установления размера платы за содержание жилого помещения в отношении МКД не поступали. Таким образом, применение Постановления № 1283 самой управляющей организацией ООО «Волгоград Южный» противоречит действующему законодательству и договору управления МКД. Также исходя из доводов обращения усматривается нарушение обязательных требований действующего законодательства управляющей организацией в части не произведения перерасчета платы исходя из размера платы установленного общим собранием МКД за период с 01.07.2021 по настоящее время. Согласно предоставленной Вами информации потребителям МКД будет произведен перерасчет размера платы за содержание жилого помещения исходя из размера платы установленного общим собранием МКД (за исключением платы за вывоз твердо-бытовых отходов) в платежных документах за январь 2023 года. (приводится описание, включая адрес (место) (при наличии), действий (бездействия), организации, ее должностных лиц и (или) работников, индивидуального предпринимателя и (или) его работников, которые могут привести/приводят к нарушениям обязательных требований) 3.Указанные действия (бездействие) могут привести/приводят к нарушениям следующих лицензионных требований: Изменение размера платы за содержание жилого помещения в МКД, в виде применения индексации к ранее действующему тарифу в одностороннем порядке противоречит части 7 статьи 156 ЖК РФ, части 4 статьи 158 ЖК РФ, а также пункта 17 и 31 Правил № 491. (приводится описание действий (бездействия) организации, ее должностных лиц и (или) работников, индивидуального предпринимателя и (или) его работников, которые могут привести/приводят к нарушениям обязательных требований) 4. В соответствии с частью 1 статьи 49 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» ОБЪЯВЛЯЮ ПРЕДОСТЕРЕЖЕНИЕ о недопустимости нарушения лицензионных требований и предлагаю: устранить нарушения части 7 статьи 156 ЖК РФ, части 4 статьи 158 ЖК РФ, а также пункта 17 и 31 Правил № 491, выразившиеся в изменении размера платы за содержание жилого помещения МКД в одностороннем порядке, и произвести перерасчет (снижение) размера платы за содержание жилого помещения потребителям МКД исходя из размера платы установленного общим собранием МКД от 16.01.2018 (за исключением платы за вывоз твердо-бытовых отходов) с июля 2021 года по настоящее время. (указываются меры, которые необходимо принять контролируемому лицу для обеспечения соблюдения обязательных требований, а также при необходимости сроки их принятия (не может быть указано требование о предоставлении контролируемым лицом сведений и документов)