ООО "СЗ "ДЕЖНЁВ"

В рамках мониторинга установлено, что на сайте https://наш.дом.рф ООО «СЗ «Дежнев»: 01.02.2024 размещен проект договора участия в долевом строительстве объекта Жилого комплекса «Дежнев», расположенного по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Дикопольцева, д. 47/1, корп. 3 (строительный адрес объекта, жилой дом возводится на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0030103:2217), ID номер дома 55404 (далее – Договор от 01.02.2024); Договор от 01.02.2024 и Договор от 24.08.2023 являются типовыми, имеют одинаковые условия. Анализ условий Договора от 01.02.2024 на соблюдение обязательных требований выявил включение недопустимых условий, не соответствующих обязательным требованиям, а именно: 1) Положение абз. 5 и абз. 6 п. 2.8 Договоров предусматривает: «- если площадь объекта долевого строительства, передаваемого в собственность Участнику долевого строительства, по результатам обмеров окажутся меньшими, чем указаны в п. 1.3 Договора, Застройщик обязан осуществить своевременную выплату за уменьшение площади в течение 10 банковских дней с момента установления данных обстоятельств и получения в письменной форме заявления от Участника долевого строительства с указанием реквизитов для перечисления денежных средств. Правила настоящего пункта не применяются, в случае расхождения договорной и фактической площадей в размере не более 5% от установленной п. 1.3 Договора площади объекта долевого строительства. Между тем, данное условие противоречит ч. 3 ст. 555 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ): «В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества», абз. 1 ст. 37 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон РФ): «Потребитель обязан оплатить оказанные ему услуги в порядке и в сроки, которые установлены договором с исполнителем». Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ): в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. Таким образом, в цену объекта недвижимости уже закладываются расходы застройщика, связные с оказанием услуг по договору участия в долевом строительстве. 2) Положение п. 4.2.6 Договора содержит условие: «Осуществлять уступку прав требований по Договору с письменным уведомлением Застройщика только после уплаты Участниками долевого строительства цены Договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства, в порядке установленном Гражданским кодексом Российской Федерации». Согласно п. 3 ст. 382 ГК РФ «Если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу» Таким образом, положение п. 3 ст. 382 ГК РФ связывает отсутствие уведомления должника в письменной форме с наступлением негативных последствий для нового кредитора, но не обязывает кредитора уведомлять должника в письменной форме об уступке прав требований. 3) Положение абз. 2 п. 9.3 Договоров предусматривает, что «Участник долевого строительства обязан предоставить Застройщику копию договора об уступке прав требований с отметкой о регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в течение 10 (десяти) календарных дней с момента государственной регистрации договора уступки, но не позднее, чем за 30 (тридцать) дней до ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию». Указанное условие противоречит п. 3 ст. 382 ГК РФ: «если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу». Таким образом, приведенное положение ГК РФ не предусматривает обязанность кредитора по уведомлению должника о переходе прав, а только устанавливает последствия отсутствия такого уведомления для нового кредитора. В соответствии с п. 2 ст. 16 Закона РФ, к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся, в частности: - (согласно пп. 15 п. 2 ст. 16 Закона РФ) иные условия, нарушающие правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Как указано выше, такие условия содержатся в абз. 5, абз. 6 п. 2.8, п. 4.2.6, абз. 2 п. 9.3 Договора.