ООО "БСК ПЛЮС"

По итогам рассмотрения сведений, содержащихся в обращении от 12.09.2022 № 02-23/8261, по вопросу начисления платы за содержание и ремонт жилого помещения многоквартирного дома, расположенного по адресу: Красноярский край, р-н Березовский, пгт. Березовка, ул. Тургенева, д. 9 (далее - МКД) управляющей организацией ООО «БСК ПЛЮС», установлено следующее. В силу части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения. Согласно части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме. Пунктом 29(1) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 (далее - Правила № 491), определено, что в соответствии с положениями статей 154 и 156 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества, а также за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества, за исключением случаев, когда плата за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, включается в состав платы за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества, предусмотренных пунктом 40 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354). Частью 1 статьи 156 ЖК РФ определено, что плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. При этом частью 7 статьи 156 ЖК РФ установлено, что размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 ЖК РФ, за исключением размера расходов за коммунальные ресурсы, потребленные при содержании общего имущества. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Пунктом 17 Правил № 491 определено, что собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. При этом размер платы за содержание жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации (пункт 31 Правил № 491). Из системного анализа приведенных нормативных положений следует, что основным (первоочередным) способом установления и изменения размера платы за содержание жилого помещения для собственников (всех ее составных частей) на законодательном уровне определено только волеизъявление собственников помещений в МКД путем принятия решения об этом на общем собрании. Соблюдение подобной процедуры направлено на защиту прав и законных интересов таких лиц, а также пресечения со стороны управляющей организации в одностороннем порядке необоснованного, по своему собственному усмотрению, изменения платы. Данная позиция подтверждается судебной практикой (Постановление Арбитражного суда Красноярского края от 01.09.2022 по делу № А33-11880/2022). Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы отнесены к существенным условиям договора управления многоквартирным домом (пункт 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ). Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме должны быть определены показатели, которые подлежат использованию при индексировании размера платы. Вместе с тем, нормы жилищного законодательства, предусматривающие установление (изменение) размера платы за помещение посредством принятия об этом решения на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, призваны обеспечить прозрачность определения такой платы и гарантировать права и интересы собственников жилых помещений как наиболее слабой стороны во взаимоотношениях с управляющей организацией. В ходе рассмотрения обращения установлено, что протоколом общего собрания собственников помещений в МКД от 26.05.2020 № 33 утвержден «размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, в том числе платы за управление многоквартирным домом» в размере 30,72 руб. с кв. м. общей площади жилого (нежилого) помещения, что также закреплено пунктом 4.5 договора управления МКД от 26.05.2020 года. Пунктом 4.5 указанного договора предусмотрено, что размер платы ежегодно индексируется (увеличивается) на процент инфляции. Размер процента инфляции определяется согласно сообщению Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Красноярскому краю о изменении потребительских цен в Красноярском крае за декабрь соответствующего года по отношению к декабрю предыдущего года в категории «Индекс потребительских цен». Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 17 постановления от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» разъяснил, что управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом. В определении Верховного Суда РФ от 11.01.2019 № 309-КГ18-23161 по делу № А76-37447/2017 изложена позиция, исходя из которой, наличие в договоре управления многоквартирным домом оговорки, предусматривающей право управляющей организации на изменение размера ежемесячной платы за содержание жилого помещения, не соответствует императивно установленным требованиям части 7 статьи 156 ЖК РФ и ущемляет права собственников помещений в многоквартирном доме, как потребителей предоставляемых управляющей организацией услуг, право на участие в согласовании стоимости которых у собственников отсутствует. В свою очередь в определениях Верховного Суда РФ от 16.11.2020 №308-ЭС20-17459 по делу № А32-39246/2019, Верховного Суда РФ от 07.12.2020 №308-ЭС20-18259 по делу № А32-37202/2019, Верховного Суда РФ от 10.08.2020 № 308-ЭС20-10655, подтвердившими незаконность действий управляющей организации по индексации размера платы за содержание жилого помещения, не опровергается возможность индексации соответствующей платы, но указывается на необходимость предусмотреть конкретный механизм индексации, применительно к уровню какого потребительского товара (услуги) должна быть учтена инфляция, обозначить тариф, к которому должна быть применена инфляция (с учетом структуры платы за помещение согласно статьи 154 ЖК РФ), установить основания применения уровня инфляции, период применения конкретных показателей и значений, указать конкретные органы, утверждающие такие значения. Оценивая правомерность действий ООО «БСК ПЛЮС», Служба приходит к следующим выводам. Пункт 4.5. договора управления МКД от 26.05.2020 года не предусматривает конкретный механизм индексации, в частности не устанавливает основания применения уровня инфляции, период применения конкретных показателей и значений (периоды указаны недостаточно определенно), не указывает конкретные органы, утверждающие такие значения. Также отсутствуют положения, устанавливающие порядок индексации в случае принятия решения собственниками решений об изменении размера платы. В свою очередь, «процент инфляции» определяет лишь размер допустимого увеличения размера платы за содержание жилого помещения, увеличение данного индекса само по себе не свидетельствует о наличии права управляющей организации произвести индексацию соответствующей платы. Более того, формулировка, приведенная в пункте 4.5. договора управления МКД от 26.05.2020 года не конкретизирует «процент инфляции». Так, согласно сведениям Красноярскстата индекс потребительских цен в Красноярском крае составил: Период В % к предыдущему месяцу В % к декабрю предыдущего года В % к соответствующему месяцу предыдущего года 2022 год август 99,2 110,0 114,4 июль 100,1 110,9 115,3 июнь 99,2 110,8 115,9 май 99,3 111,7 117,4 апрель 101,5 112,4 119,3 март 108,5 110,8 118,6 февраль 101,1 102,2 109,8 январь - 101,1 109,6 В ходе анализа платежных документов собственников помещений в МКД, в том числе собственника жилого помещения № 4 в МКД, до марта 2022 года, установлено, что ООО «БСК ПЛЮС» производит начисление платы за содержание помещения в соответствии с тарифом, установленным вышеуказанным протоколом общего собрания собственников помещений в МКД в размере 30,72 руб./м2. В период с марта 2022 года по август 2022 года начисление за указанную жилищную услугу производится исходя из тарифа в размере 32,87 руб./м2. В связи с этим, неясно, чем руководствовалось ООО «БСК ПЛЮС» при выборе размера индекса, применяемого при индексации платы за содержание жилого помещения собственников помещений МКД и его установлении равном 107 % при условии, что договор управления не закрепляет соответствующую методику. ООО «БСК ПЛЮС» самостоятельно производилась индексация размера платы на основании пункта 4.5. договора управления МКД от 26.05.2020 года. Платежные документы за период с марта 2022 года выставляются с учетом, как индексации, так и изменения тарифа. Однако, соответствующего решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома с достаточной степенью конкретности принято не было, следовательно, ООО «БСК ПЛЮС» не вправе в одностороннем порядке изменять (индексировать) размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Таким образом, поскольку порядок расчета (изменения) размера платы с использованием механизма индексации в договоре управления МКД от 26.05.2020 года с необходимой степенью конкретности не определен, что исключает возможность применения указанной индексации. Изменение ООО «БСК ПЛЮС» в одностороннем порядке размера платы за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме без соответствующего решения общего собрания собственников помещений противоречит требованиям жилищного законодательства Российской Федерации и нарушает права потребителей. В ходе рассмотрения обращения установлено также, что протоколом общего собрания собственников помещений в МКД от 30.06.2022 № 1 утверждено Соглашение от 30.06.2022 о внесении изменений и дополнений в договор управления многоквартирным домом между управляющей организацией и собственниками помещений в МКД от 26.05.2020, являющегося приложением № 1 к протоколу общего собрания собственников помещений в МКД, и неотъемлемой частью договора управления МКД от 26.05.2020 года. Пункт 1.1. указанного соглашения дополняет пункт 4.5. договора управления МКД от 26.05.2020 года пунктами 4.5.1. и 4.5.2., которые, в том числе устанавливают размер платы собственников помещений в МКД за текущий ремонт общего имущества собственников помещений в МКД в размере 5,50 руб. с кв.м. общей площади помещения в месяц, ежегодно индексируется на процент инфляции. Управляющая организация вправе в случае принятия собственниками помещений решения оказывать дополнительные услуги, связанные с текущим ремонтом общего имущества собственников помещений, но только в том случае, если данные услуги включены в плату за содержание жилого помещения и утверждены на общем собрании собственников помещений. Положениями части 2 статьи 154 ЖК РФ четко регламентирована структура платы за жилое помещение. Услуги, связанные с содержанием и текущим ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, в том числе и дополнительные, могут быть определены только в рамках данной платы за содержание жилого помещения. При этом собственники помещений не обладают полномочиями по принятию решения об изменении структуры платы за жилое помещение, установленной частью 2 статьи 154 ЖК РФ. Как указано выше, размер платы за содержание жилого помещения, равный 30,72 руб./м2 площади помещений в МКД был утвержден общим собранием собственников помещений в МКД, результаты которого оформлены протоколом от 26.05.2020 № 33, и также отражен в пункте 4.5 договора управления МКД, что соответствует требованиям части 7 статьи 156 ЖК РФ. В то же время, на общем собрании собственников помещений в МКД, инициатором которого являлось ООО «БСК Плюс» и результаты которого оформлены протоколом от 30.06.2022 № 1, посредством утверждения условий Соглашения от 30.06.2022 о внесении изменений в договор управления МКД собственниками принято решение об определении размера платы только за текущий ремонт общего имущества собственников помещений в МКД, являющейся в силу положений статьи 154 ЖК РФ лишь одной составляющей платы за содержание жилого помещения. Таким образом, а также, принимая во внимание содержащуюся в Соглашении от 30.06.2022 буквальную формулировку: «На момент заключения настоящего дополнительного соглашения размер платы собственника за текущий ремонт общего имущества собственников помещений в МКД составляет 5,50 рублей с кв. м. общей площади помещения в месяц…», Служба приходит к выводу, что отраженным в протоколе от 30.06.2022 № 1 решением общего собрания собственников помещений в МКД фактически изменена структура ранее утвержденного протоколом от 26.05.2020 № 33 размера платы за содержание жилого помещения в МКД, но не установлен новый размер такой платы в целом. Следовательно, решение общего собрания собственников помещений в МКД, оформленное протоколом от 30.06.2022 № 1, не может быть расценено, как решение, предусмотренное частью 7 статьи 156 ЖК РФ, а начисление рассматриваемой платы собственникам помещений в МКД должно осуществляться ООО «БСК Плюс» исходя из вышеуказанного размера 30,72 руб./м2 площади помещений в МКД.