ООО "УК КАЛИНИНСКИЙ"

По итогам рассмотрения сведений, содержащихся в коллективном обращении вх. № 02-23/4284 от 11.05.2022 собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Калинина, д. 6 (далее – МКД), установлено следующее. С 01.05.2021 в реестр лицензий Красноярского края внесены сведения о включении МКД в перечень многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат ООО «УК КАЛИНИНСКИЙ», в связи с принятием собственниками помещений в указанном МКД решения о выборе в качестве управляющей организации ООО «УК КАЛИНИНСКИЙ». Основание: протокол общего собрания собственников помещений в МКД от 10.03.2021 № 1, договор управления от 10.03.2021 № К-6. Общим собранием собственников помещений в МКД принято решение, оформленное протоколом от 10.03.2021 № 1, об утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения в размере 15,92 руб. за м2 (пункт 5 повестки). При обозрении платежного документа за апрель 2022 года собственника жилого помещения № 1 в МКД установлено, что размер платы за содержание жилого помещения в МКД остался прежним. Вместе с тем, в платежном документе за расчетный период апрель 2022 года собственников помещений в МКД, в том числе собственника жилого помещения № 1 в МКД, ООО «УК КАЛИНИНСКИЙ» произвело начисление платы по строке «модернизация системы ГВС и отопления». При этом, как следует из пояснений управляющей организации, дополнительная плата за проведение работ по модернизации системы горячего водоснабжения рассчитана на 1 м2 площади помещения, находящегося в собственности конкретного лица, с рассрочкой на 9 месяцев. Необходимость данной платы обусловлена подготовкой к отопительному сезону 2022-2023. В частности, согласно акту от 31.08.2021 № 2021-КР/ТО-23590 технического осмотра теплопотребляющей энергоустановки и систем теплопотребления к отопительному сезону 2021/2022, при осмотре МКД выявлены нарушения, в том числе в узле горячего водоснабжения. По результатам технического осмотра установлено, что МКД не готов к осенне-зимнему периоду 2021-2022, тем не менее, паспорт готовности выдан с условием проведения «модернизации», согласно гарантийному письму от 08.09.2021 № 319. Исходя из положений части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. В силу пункта 1 части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги. Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. В соответствии с частью 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 ЖК РФ, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 ЖК РФ. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Одновременно, пунктом 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), также установлено, что собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. При этом действующее законодательство не предусматривает возможность самовольного увеличения управляющей организацией размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме. Из системного анализа приведенных нормативных положений следует, что основным (первоочередным) способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников (всех ее составных частей) на законодательном уровне определено только волеизъявление собственников помещений в многоквартирном доме путем принятия решения об этом на общем собрании. Соблюдение подобной процедуры направлено на защиту прав и законных интересов таких лиц, а также пресечение со стороны управляющей организации в одностороннем порядке необоснованного, по своему собственному усмотрению, изменения платы. Одновременно, в пункте 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» по данному вопросу разъяснено, что управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 156, части 1, 2, 3 и 8 статьи 162 ЖК РФ, пункт 1 статьи 310, пункт 1 статьи 432, статьи 450 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ, одним из существенных условий договора управления МКД является порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. Вместе с тем, в силу положений части 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Согласно пункту 10 Правил № 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома, соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности. По смыслу статьи 158 ЖК РФ и пунктов 28, 31 Правил № 491 в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации. В свою очередь требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 17 (далее – Правила № 170), в которых перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией. Таким образом, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. При этом, учитывая, что управляющие организации выступают как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности, то определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Данная позиция подтверждается сложившейся судебной практикой, в частности Постановлением Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10 по делу № А08-4962/2009-27, Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2017 № 05АП-731/2017 по делу № А51-24649/2016, которое оставлено без изменений, Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 02.06.2017 № Ф03-1811/2017 по делу № А51-24649/2016, и также отражена в Определении Верховного Суда РФ от 09.10.2017 № 303-КГ17-14428 по указанному делу. При этом, как отмечается в Определении Верховного Суда РФ от 14.02.2019 № 309-КГ18-26053 по делу № А76-16291/2017, наличие утвержденного постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, не лишает стороны договора управления МКД права предусмотреть иной перечень конкретных работ и услуг, выполняемых за счет платы за содержание жилого помещения, определить работы (услуги), выполняемые за отдельную плату, условия их оказания и выполнения, а также установить размер платы за такие работы (услуги). Право учета общим собранием собственников помещений в МКД предложений управляющей организации при утверждении размера платы за содержание жилого помещения в МКД гарантировано положениями части 7 статьи 156 ЖК РФ. Между тем, поскольку отношения между собственниками помещений в МКД и управляющей организацией по поводу перечня услуг и работ, касающихся содержания и ремонта общего имущества в МКД, которые предоставляет управляющая организация, а также порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения регулируются договором управления МКД, факт отсутствия у управляющей организации средств для проведения соответствующих работ в рамках утвержденного размера платы за содержание жилого помещения в МКД, сам по себе не является обстоятельством, исключающим обязанность оказывать услуги и выполнять работы, направленные на надлежащее содержание общего имущества в МКД. Исходя из вышеизложенного, в случае если тот или иной размер платы за содержание жилого помещения утвержден собственниками помещений в МКД на их общем собрании, и управляющей организацией не оспорен (например, в судебном порядке), можно сделать вывод о том, что данная управляющая организация, которая является специализированной коммерческой организацией, осуществляющей управление МКД в качестве основной предпринимательской деятельности, как профессиональный участник рынка оказания услуг по управлению МКД, готова обеспечить в рамках такого размера рассматриваемой платы оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в управляемом доме. Таким образом, ввиду того, что сведения о признании судом решения общего собрания собственников помещений в МКД об утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения в размере 15,92 руб. за м2, оформленного протоколом от 10.03.2021 № 1, недействительным, равно, как и сведения о принятии собственниками на их общем собрании решения об установлении иного размера рассматриваемой платы, в Службе отсутствуют, предусмотренные действующим жилищным законодательством работы, связанные с содержанием внутридомовых инженерных систем, в том числе с подготовкой в соответствии с требованиями пункта 2.6.2 Правил № 170 данных систем к эксплуатации в зимний период, должны осуществляться ООО «УК КАЛИНИНСКИЙ» в рамках платы за содержание жилого помещения в размере, равном 15,92 руб. за м2. Следовательно, учитывая вышеуказанные пояснения управляющей организации, начисление собственникам помещений в МКД дополнительной платы по строке «модернизация системы ГВС и отопления» фактически представляет собой увеличение ООО «УК КАЛИНИНСКИЙ» платы за содержание жилого помещения таких собственников. Вместе с этим, необходимо отметить, что согласно пунктам 5.1.-5.2. договора управления МКД от 10.03.2021 № К-6, положения которого утверждены протоколом общего собрания собственников помещений в МКД от 10.03.2021 № 1, цена договора управления определяется: а) стоимостью работ и услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома; б) стоимостью коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; в) стоимостью коммунальных услуг (плата за коммунальные услуги). Стоимость работ и услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества устанавливается в размере 15,92 руб. в месяц с м2 общей площади помещения собственника, что соответствует 6,96 руб. на услуги и работы по содержанию; 2,00 руб. на текущий ремонт; 6,96 руб. на управление. В пункте 5.6. договора управления указано, что в случае необходимости выполнения управляющей организацией обязательств, не вошедших и не учтенных в составе работ по содержанию согласно приложению № 4, но, по сути, относимых к понятию содержания или выполняемых за счет средств содержания управляющая организация вправе перераспределить средства из размера платы на содержание и ремонт (п.5.2. договора управления МКД от 10.03.2021 № К-6) по составляющим: «содержание», «ремонт», то есть изменить пропорцию направления средств по составляющим для обеспечения финансирования выполнения необходимых работ или мероприятий. Пунктом 5.7. договора управления МКД от 10.03.2021 № К-6 установлено, что в случае необходимости проведения работ, не заложенных в объем обязательств управляющей компании (приложения №№ 3, 4 к договору управления МКД от 10.03.2021 № К-6), что необходимо в том числе для устранения угрозы наступления ущерба общему имуществу, в целях соблюдения требований законодательства, такие работы выполняются за счет имеющихся накоплений по текущему ремонту (без проведения общего собрания собственников), а при недостаточности средств, управляющая организация вправе по решению общего собрания выставить собственникам в счетах-квитанциях дополнительные расходы. Принимая во внимание вышеизложенное, начисление ООО «УК КАЛИНИНСКИЙ» собственникам помещений в МКД, в том числе собственнику жилого помещения № 1 в МКД, в платежном документе за апрель 2022 года платы по строке «модернизация системы ГВС и отопления», являющейся в то же время составляющей платы за содержание жилого помещения, является нарушением требований действующего жилищного законодательства, а именно: части 7 статьи 156 ЖК РФ, пункта 17 Правил № 491 и, как следствие, подпункта «б» пункта 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110, подпункта «ж» пункта 4 постановления Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».