ООО "ЮЖНЫЙ БЕРЕГ"

В государственную жилищную инспекцию Краснодарского края (далее – госжилинспекция края) поступило обращение потребителя жилищно-коммунальных услуг, проживающего в многоквартирном доме № 87 по улице Одоевского в городе Сочи (далее – МКД), о признаках нарушения обязательных требований ООО «Южный Берег», а именно: неправомерное увеличение управляющей организацией платы за содержание и текущий ремонт МКД и начисление платы за дополнительные услуги (работы) «обслуживание лифта 87», «техническое обслуживание лифтового оборудования», не утвержденные общим собранием собственников помещений в МКД. Согласно реестру лицензий Краснодарского края управление МКД осуществляет управляющая организация ООО «Южный Берег» в соответствии с заключенным на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД, оформленного протоколом от 28 марта 2021 г. № 1/21-ОС (далее – Протокол) договором управления (далее – Договор управления) между собственниками помещений в МКД и управляющей организацией. При рассмотрении обращения установлено, что решением общего собрания собственников помещений в МКД, оформленным Протоколом, утверждена плата за содержание и текущий ремонт МКД в размере 19,5 руб./кв.м. Согласно пункту 5.1 Договора управления размер платы на содержание общего имущества на следующий год устанавливается решением общего собрания собственников, а в случае отсутствия такого решения, повышение стоимости платы за содержание общего имущества увеличивается на коэффициент дефлятора. При анализе платежных документов, приложенных к обращению, установлено, что ООО «Южный Берег» с апреля 2022 г. по апрель 2023 г. предъявляло плату за содержание и текущий ремонт МКД по лицевым счетам собственников помещений в МКД в размере 21,25 руб./кв.м., который не утвержден общим собранием собственников помещений в МКД. В соответствии с частью 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 – 48 ЖК РФ, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 статьи 156 Кодекса. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее одного года. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (часть 4 статьи 158 ЖК РФ). Из системного анализа приведенных нормативных положений следует, что основным (первоочередным) способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников (всех ее составных частей) на законодательном уровне определено только волеизъявление собственников помещений в многоквартирном доме путем принятия решения об этом на общем собрании. Соблюдение подобной процедуры направлено на защиту прав и законных интересов таких лиц, а также пресечение со стороны управляющей организации в одностороннем порядке необоснованного, по своему собственному усмотрению, изменения платы. При этом, действующее законодательство не предусматривает возможность самовольного увеличения управляющей организацией размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в том числе на уровень инфляции или индекс потребительских цен, без решения общего собрания собственников помещений в таком доме. Само по себе наличие в договоре управления условия об индексации платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме нельзя рассматривать как обстоятельство, свидетельствующее о принятии общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения об изменении ранее определенного и установлении нового размера платы за содержание помещения. Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме должны быть определены показатели, которые подлежат использованию при индексировании размера платы. Вместе с тем, нормы жилищного законодательства, предусматривающие установление (изменение) размера платы за помещение посредством принятия об этом решения на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, призваны обеспечить прозрачность определения такой платы и гарантировать права и интересы собственников жилых помещений как наиболее слабой стороны во взаимоотношениях с управляющей организацией. Договором управления должен быть предусмотрен конкретный механизм индексации, указано, применительно к уровню какого потребительского товара (услуги) должна быть учтена инфляция, обозначен тариф, к которому должна быть применена инфляция (с учетом структуры платы за помещение согласно статье 154 ЖК РФ), установлены основания применения уровня инфляции, период применения конкретных показателей и значений, названы конкретные органы, утверждающие такие значения. Таким образом, изменение (увеличение) ООО «Южный Берег» в одностороннем порядке размера платы за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме без соответствующего решения общего собрания собственников помещений противоречит требованиям жилищного законодательства Российской Федерации и нарушает права потребителей. Указанная позиция подтверждена определениями Верховного суда Российской Федерации от 13 августа 2019 г. № 308-ЭС19-12945, от 19 июля 2019 г. № 308-ЭС19-10842, от 16 ноября 2020 г. № 308-ЭС-17459. Также, при анализе платежных документов, приложенных к обращению, установлено, что ООО «Южный Берег» предъявляет плату по лицевым счетам собственников помещений в МКД за дополнительные услуги (работы) «обслуживание лифта 87», «техническое обслуживание лифтового оборудования». Дополнительные услуги включаются в платежные документы на оплату жилищно-коммунальных услуг при условии дополнительного целевого финансирования собственниками помещений многоквартирного дома. Принятие решения о видах услуг и работ, стоимости, сроках выполнения относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и должно быть оформлено протоколом общего собрания собственников помещений в таком доме. При анализе информации, размещенной в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, наличия решений общих собрания собственников помещений в МКД об утверждении указанных услуг (работ), а также их стоимости, не установлено. Начисление платы в платежных документах на оплату жилищно-коммунальных услуг за дополнительные услуги (работы), не утвержденные общим собранием собственников помещений в МКД, является нарушением части 7 статьи 156 ЖК РФ.