ООО "УК ДИНАСТИЯ"

Поступили сведения о следующих действиях (бездействии):a;В государственную жилищную инспекцию Краснодарского края поступило обращение собственника жилого помещения № 178 в многоквартирном доме № 12/1 по ул. Героев Разведчиков в г. Краснодаре (далее – МКД) о признаках нарушения ООО УК «Династия» обязательных требований жилищного законодательства Российской Федерации, а именно: неправомерное начисление платы за жилищно-коммунальные услуги в период с января 2017 г. по июль 2022 г.a;Госжилинспецией края в соответствии с решением о проведении внеплановой, документарной проверки юридического лица, индивидуального предпринимателя от 24 августа 2022 г. № 23220279400084828 проведена документарная проверка, в ходе которой установлено следующее.a;В рамках проверки установлено, что согласно реестру лицензий Краснодарского края сведения о МКД содержатся в перечне многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет ООО УК «Династия». Указанные сведения внесены в реестр лицензий Краснодарского края 7 апреля 2016 г. на основании договора управления МКД б/н от 28 марта 2016 г.a;Частью 6 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) определено, что многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.a;В соответствии с пунктом 4 части 1, частью 2 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.a;Состав общего имущества многоквартирного дома определен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 (далее – Правила № 491). В соответствии с пунктом 2 Правил № 491 в состав общего имущества включаются, в том числе, построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, а также коллективные автостоянки, гаражи, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.a;Специалистами госжилинспекции края совместно с представителями управляющей организации ООО УК «Династия» 29 августа 2022 г. произведено обследование подземной парковки, расположенной по адресу: г. Краснодар, ул. Героев Разведчиков, д. 12/1 строение 1. a;В ходе осмотра установлено, что парковка расположена под земельным участком, на котором расположен МКД и является неотъемлемой конструктивной частью МКД. a;Таким образом, имеющаяся автостоянка расположена на едином с МКД земельном участке, следовательно, согласно пункту 4 части 1, части 2 статьи 36 ЖК РФ, автостоянка относится к иным предназначенным для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД объектам, расположенным на едином с МКД земельном участке.a;Жилищное законодательство обязывает собственника нежилого помещения в многоквартирном доме наряду с собственниками жилого помещения нести расходы на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества пропорционально его доле в праве собственности на общедомовое имущество (пункт 2 статьи 39 ЖК РФ).a;Госжилинспекцией края также был направлен запрос в Управление Росреестра по Краснодарскому краю для предоставления сведений о площадях жилых и нежилых помещений, расположенных в МКД и в подземном паркинге.a;Согласно представленным выпискам из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, площадь жилых и нежилых помещений в МКД составляет 14651,2 кв.м., с учетом площади нежилых помещений в подземной парковке.a;На основании изложенного, площадь нежилых помещений (машино-мест) должна учитываться при определении размера платы за жилищно-коммунальные услуги собственникам помещений в МКД, а также при расчете количества голосов, принявших участие в голосовании на общих собраниях собственников помещений в МКД.a;Требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности; проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий; обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда установлены пунктом 1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 (далее - Правила № 170).a;Состав технической документации длительного хранения определен пунктом 1.5.1 Правил № 170 и включает в себя в том числе, паспорта на каждый жилой дом, квартиру и участок. При этом в силу пункта 1.5.2 Правил № 170 техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п. В соответствии с пунктом 1.6 Правил № 170 собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок. Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию, а также корректировать техническую документацию, состав которой определен пунктом 1.5.1 Правил № 170, в том числе проводить корректировку технического паспорта на дом.a;Своевременная корректировка и актуализация данных технического паспорта необходима, в том числе, для правильного исчисления размера платы за жилищно-коммунальные услуги, поскольку информация о площадях в многоквартирном доме, указанная в техническом паспорте, используется при расчете размера платы за коммунальные услуги (Письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 22 ноября 2012 г. № 29433-ВК/19 «О разъяснении по вопросу 7 учета в расчете размера платы за коммунальные услуги значений общей площади всех помещений в многоквартирном доме»).a;На основании изложенного, юридическому лицу ООО УК «Династия» необходимо принять меры по соблюдению требований жилищного законодательства, в части проведения корректировки технического паспорта на МКД.a;Частью 9.2 статьи 156 ЖК РФ определено, что собственники помещений вправе принять решение по определению размера платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации. В данном случае, ежемесячный размер платы за коммунальные ресурсы, используемые на содержание общего имущества в многоквартирном доме, будет зависеть от объемов потребления соответствующих коммунальных ресурсов. a;Собственниками помещений в МКД решения о начислении платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, исходя из показаний коллективных (общедомовых) приборов учета, не принято.a;Таким образом, начисление платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества в МКД, собственникам помещений МКД ООО «УК «Династия» необходимо осуществлять исходя из нормативов потребления коммунальных ресурсов.a;В ходе проверки было установлено, что ООО «УК «Династия» размер платы за коммунальные ресурсы по электрической энергии, холодной воде, горячей воде, отведению сточных вод потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД в период с января 2017 г. по июль 2022 г. собственникам помещений в МКД был начислен с нарушением частей 9.2, 9.3 статьи 156 ЖК РФ.a;При этом, перерасчет размера платы за коммунальный ресурс по горячей воде, потребляемый при использовании и содержании общего имущества в МКД, приведет к увеличению размера платы за коммунальный ресурс по горячей воде, потребляемый при использовании и содержании общего имущества в МКД для собственников помещений в МКД, соответственно, к ухудшению положения собственников помещений в МКД.a;На основании изложенного, юридическому лицу ООО УК «Династия» необходимо принять меры по соблюдению требований жилищного законодательства, при начислении платы за коммунальные ресурсы по электрической энергии, холодной воде, горячей воде, отведению сточных вод потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД.a;В соответствии с частью 1 статьи 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Аналогичное требование установлено пунктом 29 Правил № 491, согласно которому расходы за содержание жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.a;Согласно части 1 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (пункт 17 Правил № 491).a;Решения, принятые на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, являются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5 статьи 46 ЖК РФ).a;Под порядком определения размера платы за содержание жилого помещения необходимо понимать порядок (методику) определения расчета стоимости, указанных в договоре в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 162 ЖК РФ услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.a;Размер платы за содержание жилого помещения устанавливается не менее чем на 1 год, годовая сумма делится на 12 месяцев, в результате получается ежемесячная сумма, которая делится на площадь помещений в собственности. Доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД собственника помещений в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Размер платы за содержание общего имущества, предъявляемый к оплате собственнику конкретного помещения, пропорционален доле этого собственника в праве общей собственности на общее имущество. При этом указанная доля пропорциональна размеру площади того помещения, которым указанный собственник владеет.a;В силу части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения.a;Вместе с тем, в ходе проверки установлено, что определение размера платы на содержание общего имущества в МКД для собственников помещений в МКД на 2017 г., 2018 г, 2019 г., 2020 г., 2021 г., 2022 г. произведено без учета площади нежилых помещений (паркинг).a;Учитывая, что размер платы за содержание жилого помещения в МКД, предъявляемый с января 2017 г. по июль 2022 г. утвержден решениями собственников помещений в МКД, а также учитывая отсутствие сведений о признании указанных решений недействительными в судебном порядке, ООО «УК «Династия» необходимо принять меры по соблюдению требований жилищного законодательства, в части приведения в соответствие площадей жилых и нежилых помещений при определение размера платы на содержание общего имущества в МКД для собственников помещений в МКД.a;Также в рамках проверки установлено, что МКД оборудован общедомовым прибором учета тепловой энергии № 15-021694 и не все жилые помещения оборудованы индивидуальными приборами учета тепловой энергии, что подтверждается актами ввода приборов учета в эксплуатацию. Кроме того, все помещения общего пользования не оснащены отопительными приборами или иными теплопотребляющими элементами внутридомовой инженерной системы отопления, что подтверждено технической документацией на многоквартирный домa;Порядок расчета размера платы за коммунальные услуги установлен Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06 мая 2011 г. № 354 (далее – Правила № 354).a;В многоквартирном доме, который оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии и в котором хотя бы одно, но не все жилые или нежилые помещения оборудованы индивидуальными и (или) общими (квартирными) приборами учета тепловой энергии, размер платы за коммунальную услугу по отоплению определяется по формулам 3(1) и 3(4) приложения № 2 к Правилам № 354 на основании показаний индивидуального и (или) общего (квартирного) и коллективного (общедомового) приборов учета тепловой энергии.a;В многоквартирном доме, в котором все помещения общего пользования не оснащены отопительными приборами или иными теплопотребляющими элементами внутридомовой инженерной системы отопления, что подтверждено технической документацией на многоквартирный дом, размер платы за коммунальную услугу по отоплению определяется по формулам 2(3-1), 2(4-1), 3(1-1), 3(2-1) приложения № 2 к настоящим Правилам.a;До 1 января 2019 г. для того чтобы расчет размера платы за коммунальную услугу по отоплению производился исходя из показаний индивидуальных приборов учета тепловой энергии, необходимо чтобы многоквартирный дом полностью был оснащен такими приборами учета, при этом, индивидуальные приборы учета должны быть поверены и введены в эксплуатацию.a;Правилами № 354 до 1 января 2019 г. не был предусмотрен порядок расчета размера платы за коммунальную услугу по отоплению на основании показаний индивидуального и общедомового приборов учета тепловой энергии.a;Таким образом, с января 2017 г. по декабрь 2019 г. расчет размера платы за коммунальную услугу по отоплению должен производится на основании объема потребленной за расчетный период тепловой энергии, определенный по показаниям общедомового прибора учета тепловой энергии, распределяемого пропорционально площади жилых и нежилых помещений в МКД.a;С января 2019 г. расчет размера платы за коммунальную услугу по отоплению определяется в соответствии с формулам 3(1) и 3(4) приложения № 2 к Правилам № 354 на основании показаний индивидуальных приборов учета тепловой энергии и показаний общедомового прибора учета тепловой энергии.a;В рамках проверки установлено, что собственнику помещения № 178 в МКД в период с января 2017 г. по декабрь 2018 г., а также в апреле 2022 г. расчет размера платы за коммунальную услугу по отоплению производился с нарушением требований пункта 42(1) Правил № 354. a;Также, следует отметить, что согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.a;Вместе с тем, на требования о проведения перерасчета размера платы за жилищно-коммунальные услуги, в соответствии с действующим законодательством, распространяется общий трехлетний срок исковой давности, но его необходимо исчислять отдельно по каждому из требований.a;Выдача предписания об устранении нарушений (перерасчете) за период, превышающий срок исковой давности, не соответствует правовому подходу, отраженному в сложившейся судебной практике по данному вопросу (Постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2018 № 10АП-17072/2018 по делу № А41-29621/18, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2020 N 19АП-9109/2019 по делу № А36-9305/2019, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2018 № 309-КГ18-2786 по делу № А76-3786/2017).a;На основании изложенного, юридическому лицу ООО УК «Династия» необходимо принять меры по соблюдению требований жилищного законодательства, при начислении платы за коммунальную услугу по отоплению.a;