ЖК "ВОЛЖАНКА"

В Государственную жилищную Инспекцию поступили обращения директора ООО «Дом-сервис» от 26.08.2025 № 13830, от 26.08.2025 № 13806, от 16.09.2025 № 35, от 11.09.2025 № 14605 по вопросу несогласия с порядком проведения общего собрания собственников помещений дома № 66 по ул. Мичмана Павлова г. Чебоксары (далее- дом № 66). В рамках рассмотрения Вашего обращения установлено, что в многоквартирном доме № 66 проведено общее собрание собственников помещений, оформленного протоколом от 16.07.2025 № 1. Собрание проведено по инициативе председателя ЖК «Волжанка» Савватеевой Е.Г. Очная часть собрания состоялась в период с 19 часов 00 минут до 20 часов 00 минут 30.06.2025. Заочная часть состоялась в период с 20 часов 00 минут 30.06.2025 по 19 часов 00 минут 16.07.2025. Согласно ч. 2 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников. При этом управление многоквартирным домом № 66 осуществляет ГО ЖСК по договору управления с ЖК «Волжанка». Инициирование членом правления ЖК «Волжанка» общего собрания собственников помещений дома № 66 является нарушением соблюдения порядка предусмотренного ч. 2 ст. 45 ЖК РФ. Согласно ч. 4 ст. 45 ЖК РФ собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть размещено в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме этого сообщения, а также направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, или размещено в общедоступных местах (на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом) либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. Вместе с тем анализ сведений размещенных в Государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства в реестре сведений о голосовании (далее – ГИС ЖКХ) по дому № 66 показал, как инициатором, в лице председателя правления, так и ЖК «Волжанка» не размещено сообщение о проведении общего собрания собственников, оформленного протоколом от 16.07.2025 № 1, что является нарушением ч. 4 ст. 45 ЖК РФ. Согласно п. 5 ч. 5 ст. 45 ЖК РФ в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в том числе должен быть указан порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться. Сопроводительным письмом от 08.10.2025 № 16065 в Инспекцию представлен протокол от 16.07.2025 № 1 общего собрания собственников помещений дома № 66 и приложенные к нему документы. При анализе указанных документов следует, что сообщение о проведении общего собрания не содержит сведений о порядке ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться, что является нарушением названной нормы, что является нарушением п. 5 ч. 5 ст. 45 ЖК РФ. Вместе с тем при анализе сведений размещенных в ГИС ЖКХ в реестре сведений о голосовании по дому № 66 размещено 17 протоколов. Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива в течение пяти дней с момента получения указанных в части 1 настоящей статьи подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, направить подлинники указанных решений и протокола, в том числе с использованием системы, в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет. Орган государственного жилищного надзора в случае поступления в его адрес в течение трех месяцев подряд двух и более протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания. При этом в инспекцию из указанных протоколов представлен лишь протокол от 16.07.2025 № 1. При анализе протокола от 16.07.2025 № 1 установлено, что выплату вознаграждения председателю решено производить из средств статьи «ремонт жилья» не предусмотрена в перечне, работ, относящихся к текущему ремонту. Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170, предусматривают технические характеристики здания, оборудования и придомовой территории, которые должны быть соблюдены управляющей организацией, при этом содержание и текущий ремонт общего имущества рассматриваются как отдельные виды услуг и работ. Так, в Приложении 4 приведен Перечень работ по содержанию жилых домов, а в Приложении 7 – Перечень работ, относящихся к текущему ремонту. Обязательства по проведению текущего ремонта многоквартирного дома предполагают выполнение конкретных работ, вносятся собственниками не за фактически оказанную услугу, а с целью оказания такой услуги в будущем и могут быть потрачены управляющей организацией исключительно на ремонтные работы и только по решению общего собрания собственников многоквартирного дома. Выплата вознаграждения председателю из средств статьи «ремонт жилья» не предусмотрена в перечне, работ, относящихся к текущему ремонту. Инспекцией проведен анализ предъявленной платы «членские взносы» дома №66 с июля 2025 года. Согласно ч.3.1 ст. 118 ЖК РФ правление жилищного кооператива представляет в течение первого квартала текущего года общему собранию членов жилищного кооператива (конференции) для утверждения годовой отчет о деятельности жилищного кооператива, в том числе финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива, за предыдущий год. Согласно ч. 3 ст. 120 ЖК РФ Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива: 1) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год; 2) представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете о деятельности жилищного кооператива, в том числе финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива, и размерах обязательных платежей и взносов; 3) отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности. В силу пункта 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год. Поскольку согласно договору от 01.12.2025 между ГО ЖСК и ЖК «Волжанка», ЖК «Волжанка» передает, а ГО ЖСК принимает на себя права и обязанности ЖК в части содержания, эксплуатации и обслуживания общего имущества в доме 66 за счет и в пределах оплачиваемых «членских взносов» расходы ЖК «Волжанка» на оплату членских взносов в ассоциацию (союз), членом (участником) которой является ЖК «Волжанка», должны быть предусмотрены сметой доходов и расходов ЖК «Волжанка», утвержденной в установленном порядке общим собранием членов ЖК «Волжанка». Таким образом, утверждение размера обязательных взносов происходит на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год на основании заключения ревизионной комиссии. На основании изложенного: ОБЪЯВЛЯЮ ПРЕДОСТЕРЕЖЕНИЕ Предлагаю принять меры по обеспечению соблюдения обязательных требований ч. 2 ст. 45, ч. 4 ст. 45, п. 5 ч. 5 ст. 45, ст. 46 ЖК РФ. Размер платы за содержание жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами ЖК, определять органами управления жилищного кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год. Производить утверждение размера платы за текущий ремонт в соответствии с перечнем работ по текущему ремонту